厂房承租协议被房东解除 强拆厂房被判违法

　　2018年4月18日，湖南省永州市中级人民法院某行政审判庭，法官宣判：依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第二款第（一）项和第六十二条之规定，判决如下：

　　确认被告XX县政府组织实施强制拆除行为违法。这起强拆案件，还要从王女士的环保碳厂被拆迁说起。

　　王女士2013年在永州XX县和某竹木加工园签订了《竹木加工园厂房及生活配套房租赁协议》，用作经营环保碳厂。2017年竹木产业科技园改造升级，需要进行征收拆迁，11月4日被告XX县政府组织大量人员、机械和车辆对王女士所经营的房屋进行强制拆除，王女士为维护合法权益遂委托冠领律所处理此案。

　　周旭亮律师通过和王女士沟通后发现，此案属于一起租赁厂房强拆纠纷案。此类案件中，由于租赁关系极易被房东解除，一旦租赁关系不存在，那么承租方就没有法律上的厉害关系，案件也就陷入了僵局。果然，沟通中王女士告诉周律师，房东在2017年9月就向县法院起诉解除租赁合同，由于租金无法缴纳，2017年11月1日法院作出一审判决支持解除租赁协议。当即立断，周律师让王女士在判决生效前提起了上诉。同时，周律师向法院提起了强拆之诉，请求法院确认被告XX县政府强拆行为违法。

庭上，被告提出：

　　1. 租赁协议已被法院判决解除，王女士不具有原告主体资格；

　　2. 厂房是房东因为民事合同纠纷自己拆的，不是被告作出的行政行为；

　　针对被告的观点，周旭亮律师指出：

　　1. 厂房租赁协议虽然已有法院作出判决，但是判决尚未生效，尚未解除，而此时却实施了强拆行为，故王女士的环保碳厂和拆除行为之间具有法律上的利害关系，具有起诉的原告主体资格；

　　2. 根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>的解释》第二十条第一款“行政机关组建并赋予行政管理职能但不具有独立承担法律责任能力的机构，以自己的名义作出行政行为，当事人不服提起诉讼的，应当以组建该机构的行政机关为被告。故项目建设指挥部所实施的行为，应当以其组建机构即县政府为被告。县政府应对项目建设指挥部所实施的行为负责。且第三人（房东）庭审中陈述是其拆除了涉案房屋与竹木产业科技园征地拆迁补偿方案“2017年8月1日以后搬迁的企业搬迁费自负，指挥部将组织施工队伍拆除国家所建厂房”的工作安排相左，与出庭证人的证言及拆除现场照片、光盘所反映的内容不符，其陈述不能作为证据。

　　通过庭审质证，法院认为县政府组织相关单位实施强制拆除行为，是本案适格被告；其实施的强制行为无法律依据，依法确认该行为违法。

　　厂房租赁拆迁中，承租户的合法权益容易受到损害，一般来说，房东发现自己的房子面临拆迁后，都会终止租赁关系，不会再收租金，甚至是解除租赁合同。一旦租赁合同解除后，承租户就会丧失法律上的利害关系，由于现行法律并没有明确承租户可以直接向征收方主张补偿，所以承租户如果此时直接提起行政诉讼很可能会面临被驳回的风险。当然也有例外情况，比如上海的公租房拆迁中，地方有条例明确规定给予其补偿。无论如何，建议在承租房子时最好明确约定遇到征收后双方如何处理补偿问题，避免出现纠纷。

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